Kurz gesagt: Die Teilungserklärung ist das Gründungsdokument deiner Eigentumswohnung. Sie legt fest, welche Wohnung zu welchem Miteigentumsanteil gehört und wo die Grenze zwischen deinem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum verläuft.
Ohne Teilungserklärung gäbe es gar keine einzelnen Eigentumswohnungen, sondern nur ein Grundstück, das allen gemeinsam gehört. Der ursprüngliche Eigentümer – meist ein Bauträger – teilt das Gebäude damit rechtlich in einzelne Einheiten auf und lässt das beim Grundbuchamt eintragen.
Ein Beispiel aus dem Alltag
Ein Käufer liest in der Teilungserklärung seiner neuen Wohnung, dass „die Fenster zum Sondereigentum gehören“. Er denkt deshalb, er kann sie einfach auf eigene Kosten austauschen lassen, wann immer er will. Tatsächlich hat der Bundesgerichtshof entschieden: Fenster gehören wegen ihrer Funktion für die Gebäudehülle zwingend zum Gemeinschaftseigentum – egal, was die Teilungserklärung sagt. Wer trotzdem eigenmächtig tauscht, bekommt die Kosten nicht erstattet und braucht im Zweifel sogar einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Warum das für dich wichtig ist
Die Teilungserklärung entscheidet mit, wofür du allein zahlst und wofür die ganze Gemeinschaft aufkommt. Sie regelt oft auch Sondernutzungsrechte, zum Beispiel an einem Gartenstück oder Stellplatz. Kaufst du eine Wohnung, ohne die Teilungserklärung gelesen zu haben, kann es später teure Überraschungen geben – etwa bei der Frage, wer eine Sanierung bezahlt.
Das solltest du beachten
- Lies die Teilungserklärung inklusive Gemeinschaftsordnung vor dem Kauf vollständig durch, nicht nur die Zusammenfassung des Maklers.
- Bei manchen Bauteilen – etwa Fenstern oder der Wohnungseingangstür – hat das Gesetz Vorrang vor der Teilungserklärung, selbst wenn dort etwas anderes steht.
- Nur Regelungen, die im Grundbuch eingetragen sind, gelten auch für spätere Käufer der Wohnung.
- Eine Änderung der Teilungserklärung braucht in der Regel die Zustimmung aller Eigentümer oder eine ausdrückliche Öffnungsklausel.
- Frage bei Unklarheiten die Hausverwaltung nach der aktuellen Fassung – sie kann sich seit dem Bau geändert haben.
Mehr dazu: Was Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum unterscheidet, was direkt nach dem Wohnungskauf zu tun ist, und was ein Sondernutzungsrecht ist.
Quellen
- § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer), dejure.org
- § 5 WEG (Gegenstand des Sondereigentums), dejure.org
- § 10 WEG (Vereinbarungen, Wirkung gegen Sondernachfolger), dejure.org
- BGH, Urteil vom 22.6.2018, V ZR 254/17 – Fenster als zwingendes Gemeinschaftseigentum, Besprechung auf lto.de