Die Einladung liegt im Briefkasten: Eigentümerversammlung, in drei Wochen. Wenn du gerade erst eine Eigentumswohnung gekauft hast, klingt das vielleicht nach einer trockenen Pflichtveranstaltung. Ist es aber nicht. Hier wird über dein Geld, dein Zuhause und die Zukunft deines Hauses entschieden. Dieser Ratgeber zeigt dir, wie eine Eigentümerversammlung abläuft, welche Rechte du hast und wie du dich gut vorbereitest.
Was ist die Eigentümerversammlung?
Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Treffen deiner Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier kommen alle Eigentümer eines Hauses zusammen und entscheiden gemeinsam über das, was allen gehört: das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, die Heizung, den Garten.
Man kann sie sich wie die Hauptversammlung einer kleinen Firma vorstellen. Jeder Miteigentümer darf mitreden, Fragen stellen und mitbestimmen. Am Ende stehen Beschlüsse: gemeinsame Entscheidungen, an die sich anschließend alle halten müssen — auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben. Wie genau ein Beschluss zustande kommt, erklärt dir der Ratgeber Beschlüsse in der WEG: Wie Entscheidungen zustande kommen.
Wie oft findet sie statt und wer lädt ein?
Laut Gesetz muss deine Hausverwaltung die Eigentümerversammlung mindestens einmal im Jahr einberufen (§ 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz, kurz WEG). In der Praxis ist das meist die einzige Versammlung im Jahr, oft im Frühjahr, wenn auch die Jahresabrechnung ansteht.
Die Einladung muss dir schriftlich zugehen, mindestens drei Wochen vor dem Termin (§ 24 Abs. 4 WEG). Sie kann auch per E-Mail kommen, wenn du dem zugestimmt hast. In der Einladung muss stehen, worüber abgestimmt werden soll — die sogenannte Tagesordnung. Nur über Punkte, die vorher angekündigt wurden, darf am Ende auch wirksam beschlossen werden.
Hat deine WEG gerade keine Hausverwaltung, kann stattdessen der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats einladen, oder ein Eigentümer mit entsprechender Vollmacht.
Ablauf einer typischen Versammlung
Eine Eigentümerversammlung folgt meist einem festen Muster:
- Begrüßung und Feststellung der Anwesenden: Der Verwalter (oder wer den Vorsitz führt) eröffnet die Versammlung.
- Genehmigung der Tagesordnung: Kurzer Blick auf die geplanten Themen.
- Berichte: Zum Beispiel zum Stand der Instandhaltungsrücklage oder zu laufenden Reparaturen.
- Diskussion und Abstimmung zu jedem Tagesordnungspunkt einzeln, etwa Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung oder eine geplante Sanierung.
- Sonstiges: Raum für Fragen, die nicht förmlich beschlossen werden.
- Abschluss: Der Vorsitzende beendet die Versammlung offiziell.
Eine Versammlung dauert meist zwischen ein und drei Stunden — je nachdem, wie viele Themen anstehen und wie kontrovers sie diskutiert werden.
Deine Rechte: Rede-, Frage-, Stimmrecht
Als Eigentümer hast du in der Versammlung mehrere Rechte, die dir niemand nehmen kann:
- Teilnahmerecht: Du darfst zu jeder Versammlung erscheinen.
- Rederecht: Du darfst dich zu jedem Tagesordnungspunkt äußern.
- Fragerecht: Du darfst Erklärungen von der Hausverwaltung verlangen, etwa zu Kosten oder geplanten Maßnahmen.
- Stimmrecht: Du darfst bei jedem Beschluss mitentscheiden. Nach dem Gesetz hat grundsätzlich jeder Eigentümer eine Stimme, unabhängig von der Größe seiner Wohnung — das sogenannte Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG). Deine Teilungserklärung kann davon abweichen und stattdessen nach Miteigentumsanteilen zählen.
Ausnahme vom Stimmrecht: Bei Beschlüssen, die dich ganz persönlich betreffen — zum Beispiel ein Rechtsstreit zwischen dir und der Gemeinschaft — darfst du laut § 25 Abs. 4 WEG nicht mitstimmen. Das soll Interessenkonflikte vermeiden.
Willst du selbst Themen einbringen? Wende dich rechtzeitig vor dem Versammlungstermin an deine Hausverwaltung. Sie muss deinen Punkt dann auf die Tagesordnung setzen, sofern er die Gemeinschaft betrifft.
Kannst du dich vertreten lassen? (Vollmacht)
Du musst nicht persönlich erscheinen. Kannst oder willst du nicht dabei sein, darfst du eine andere Person mit einer Vollmacht beauftragen. Das kann dein Partner, ein Nachbar oder auch dein Verwalter sein. Wichtig: Die Vollmacht muss in Textform vorliegen (§ 25 Abs. 3 WEG) — ein einfaches Vollmacht-Schreiben per E-Mail oder Brief reicht aus.
Prüfe vorher, ob deine Teilungserklärung Einschränkungen vorsieht, etwa dass nur andere Eigentümer oder der Verwalter als Vertretung zugelassen sind. Solche Klauseln kommen häufiger vor, als man denkt.
Online-Teilnahme seit der WEG-Reform
Seit der WEG-Reform 2020 (dem sogenannten Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) kann deine Eigentümergemeinschaft per Beschluss zulassen, dass Eigentümer online an einer Präsenzversammlung teilnehmen — zum Beispiel per Videokonferenz, während sich der Rest im Versammlungsraum trifft (§ 23 Abs. 1 WEG). Das ist praktisch, wenn du verhindert bist, aber trotzdem mitreden und mitstimmen willst.
Seit Oktober 2024 geht es sogar noch weiter: Mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen kann deine WEG beschließen, Versammlungen ganz ohne physischen Treffpunkt abzuhalten — also komplett virtuell. Bis Ende 2028 muss aber trotzdem mindestens einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden, außer alle Eigentümer verzichten einstimmig darauf.
Für dich als neuen Eigentümer heißt das: Frag bei deiner Hausverwaltung nach, ob und wie eine Online-Teilnahme möglich ist. Das kann dir helfen, auch bei Terminstress dabei zu sein.
So bereitest du dich vor
Mit ein wenig Vorbereitung nimmst du deutlich entspannter an deiner ersten Versammlung teil:
- Tagesordnung genau lesen: Verstehe vorher, worüber abgestimmt wird. Frag bei deiner Hausverwaltung nach, wenn ein Punkt unklar ist.
- Unterlagen durchsehen: Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und der Stand der Instandhaltungsrücklage geben dir ein gutes Bild der finanziellen Lage.
- Eigene Position überlegen: Bei größeren Ausgaben lohnt es sich, vorher eine Meinung zu bilden, statt erst in der Versammlung zu entscheiden.
- Fragen notieren: Schreib dir auf, was du wissen willst. In der Versammlung selbst vergisst man leicht die Hälfte.
- Kontakt zum Verwaltungsbeirat: Er kennt viele Themen bereits im Detail und kann dir vorab Einschätzungen geben.
Was du in deiner Wohnung oder am Gemeinschaftseigentum überhaupt selbst entscheiden darfst und wofür du erst einen Beschluss brauchst, erklärt dir Was darfst du als Eigentümer entscheiden — und was nicht?.
FAQ
Muss ich persönlich erscheinen?
Nein. Du kannst dich per Vollmacht vertreten lassen oder, wenn deine WEG das beschlossen hat, online teilnehmen. Ganz fernbleiben darfst du auch — dann gelten Beschlüsse trotzdem für dich.
Was, wenn ich verhindert bin?
Erteile rechtzeitig eine Vollmacht in Textform an eine Person deines Vertrauens. So bleibt deine Stimme trotzdem gültig.
Wie viele Eigentümer müssen anwesend sein, damit beschlossen werden darf?
Seit der WEG-Reform 2020 gibt es dafür keine Mindestzahl mehr. Jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, egal wie viele Eigentümer tatsächlich erscheinen. Vorher war mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile nötig — das ist seit dem 1.12.2020 abgeschafft.
Kann ich Themen auf die Tagesordnung setzen lassen?
Ja. Wende dich rechtzeitig vor dem Versammlungstermin an deine Hausverwaltung. Sie muss deinen Punkt aufnehmen, wenn er die Gemeinschaft betrifft. Nach Versand der Einladung ist es meist zu spät für neue Punkte.
Wie lange dauert eine Versammlung?
Das hängt von der Anzahl und Komplexität der Themen ab. Üblich sind ein bis drei Stunden.
Wird ein Protokoll erstellt?
Ja, das ist Pflicht. Über jeden gefassten Beschluss muss unverzüglich eine Niederschrift angefertigt werden (§ 24 Abs. 6 WEG). Sie wird vom Versammlungsleiter und mindestens einem Eigentümer unterschrieben und in eine fortlaufende Beschluss-Sammlung eingetragen, in die du jederzeit Einsicht nehmen darfst.
Was, wenn ich mit einem Beschluss nicht einverstanden bin?
Du kannst einen Beschluss unter bestimmten Voraussetzungen und innerhalb einer festen Frist gerichtlich anfechten. Wie das genau funktioniert, liest du in dem Ratgeber Beschlüsse in der WEG: Wie Entscheidungen zustande kommen.
Quellen
- § 23 WEG (Wohnungseigentümerversammlung), dejure.org/gesetze/WEG/23.html
- § 24 WEG (Einberufung, Vorsitz, Niederschrift), dejure.org/gesetze/WEG/24.html
- § 25 WEG (Beschlussfassung, Stimmrecht), dejure.org/gesetze/WEG/25.html
- Haufe-Akademie: Überblick WEG-Reform 2020, haufe-akademie.de
- Haufe.de: Online-Eigentümerversammlung ist jetzt zulässig (Gesetzesänderung Oktober 2024)
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