Du suchst eine Hausverwaltung und siehst hier eine Liste. Aber wie kommt die Reihenfolge zustande? Genau das erklärt diese Seite. Ohne Marketing-Sprache. Schritt für Schritt.
Kurz gesagt
Jede Hausverwaltung bekommt Punkte. Bis zu 100 Stück. Die Punkte kommen aus acht Bereichen: Qualifikation, Verbandsmitgliedschaft, Erfahrung, Transparenz der Website, Digitalisierung, Erreichbarkeit, öffentliche Bewertungen und Absicherung. Wer mehr Punkte hat, steht weiter oben. Fertig. Keine Bezahlung verändert diese Reihenfolge.
Woher kommen die Daten?
Alle Angaben stammen aus Quellen, die jeder selbst nachprüfen kann: Impressum, Handelsregister, die Website der Verwaltung, öffentliche Bewertungsportale und — wo verfügbar — die Listen zertifizierter Verwalter bei den Industrie- und Handelskammern.
Was hier ausdrücklich nicht passiert: Es ruft niemand heimlich als Testkunde an. Es besucht niemand die Büros. Bewertet wird, was öffentlich einsehbar ist — also genau das, was du auch selbst prüfen könntest, wenn du die Zeit dafür hättest.
Das Punktesystem im Detail
Hier stehen alle acht Bereiche mit ihrer maximalen Punktzahl und den Kriterien dahinter.
| Bereich | Max. Punkte | Was zählt |
|---|---|---|
| Qualifikation | 20 | Zertifizierung nach § 26a WEG, passende Ausbildung, Fortbildungen der letzten drei Jahre |
| Verbandsmitgliedschaft | 8 | Mitgliedschaft bei VDIV, BVI, Haus & Grund oder IVD — bewusst niedrig gewichtet, dazu unten mehr |
| Erfahrung und Bestandsgröße | 14 | Jahre am Markt, Anzahl verwalteter Einheiten, sofern öffentlich angegeben |
| Transparenz der Website | 15 | Klarer Leistungskatalog, erreichbare Ansprechpartner mit Namen, nachvollziehbare Preise oder Preislogik |
| Digitalisierung | 13 | Eigentümer- oder Mieterportal, digitale Abrechnung, Online-Schadensmeldung |
| Erreichbarkeit und Service | 12 | Veröffentlichte Sprechzeiten, Notdienst, nachvollziehbare Reaktionszeiten |
| Öffentliche Bewertungen | 12 | Fließt in die Reihenfolge ein, wird aber nicht als Note veröffentlicht — warum, steht gleich unten |
| Absicherung | 6 | Vermögensschaden- oder Berufshaftpflichtversicherung, öffentlich nachgewiesen |
Warum hier keine Sterne stehen
Auf fast jedem Vergleichsportal siehst du Sterne. Hier nicht. Der Grund ist einfach: Niemand von außen kann prüfen, wer diese Sterne vergeben hat. Ob ein echter Eigentümer dahintersteckt, ein verärgerter Nachbar oder die Schwester des Geschäftsführers, sieht man einer Zahl nicht an.
Dazu kommt: Bei drei oder sieben Stimmen ist ein Durchschnitt kein Signal, sondern Rauschen. Eine einzige verpatzte Abrechnung kippt so eine Note komplett.
Öffentliche Bewertungen werden trotzdem angeschaut. Sie fließen in die Punktzahl ein, und eine Verwaltung mit dauerhaft schlechten Bewertungen aus vielen Stimmen wird gar nicht erst gelistet. Nur als Note veröffentlicht wird daraus nichts. Wenn du Erfahrungen anderer lesen willst, schau direkt bei Google Maps — und lies die Texte, nicht die Zahl.
Warum die Verbandsmitgliedschaft so wenig zählt
Ein Verbandslogo auf der Website sieht vertrauenswürdig aus. Trotzdem sagt es wenig über die tatsächliche Arbeit einer Verwaltung. Bei den meisten Verbänden reichen ein Antrag und ein Mitgliedsbeitrag, eine unabhängige Prüfung der Verwalterleistung findet in der Regel nicht statt. Deshalb bringt die Mitgliedschaft nur 8 von 100 Punkten. Nicht, weil Verbände wertlos wären. Sondern weil ein Logo allein keine gute Verwaltung beweist. Ausführlich steht das im Ratgeber zu Verbandsmitgliedschaften.
Was passiert, wenn Daten fehlen?
Eine Regel gilt für das ganze System: Keine Daten bedeuten keine Punkte in diesem Bereich. Niemals einen Abzug. Eine Verwaltung, die auf ihrer Website keine Preise nennt, verliert also nur die Punkte für sichtbare Preise — nicht mehr.
Und du siehst es: In jedem Anbieterprofil steht ausdrücklich „auf der Website nicht angegeben“, wo eine Angabe fehlt. Solche Lücken werden hier nicht stillschweigend übergangen, sondern hingeschrieben. Damit siehst du auf einen Blick, worüber eine Firma schweigt.
Wann eine Verwaltung gar nicht erst gelistet wird
Manche Anbieter tauchen hier überhaupt nicht auf. Das passiert, wenn:
- kein Impressum mit Geschäftsführung und Adresse auffindbar ist,
- die Website nicht mehr erreichbar ist,
- der Firmensitz laut Impressum gar nicht in der Stadt liegt, sondern nur eine Zweigstelle dort ist,
- ein Insolvenzverfahren läuft oder der Betrieb erkennbar eingestellt wurde,
- das Unternehmen keine Fremdverwaltung anbietet, sondern nur eigene Bestände betreut oder rein als Makler arbeitet,
- ein rechtskräftig festgestellter Betrugs- oder Untreuefall im Zusammenhang mit der Verwaltätigkeit bekannt ist,
- öffentlich dokumentierte, wiederholte und schwerwiegende Beschwerden vorliegen,
- oder eine Verwaltung schriftlich widerspricht und nicht gelistet werden möchte.
Wenige Bewertungen oder eine kleine Unternehmensgröße führen dagegen nicht zum Ausschluss — nur zu weniger Punkten in den betroffenen Bereichen.
Was dieses Ranking NICHT ist
Das hier ist wichtig, deshalb steht es klar und einzeln da:
- Keine bezahlte Platzierung. Niemand kann sich hier hineinkaufen. Ein höherer Platz kostet nichts, ein niedrigerer Platz kostet auch nichts.
- Keine Testkäufe. Es werden keine Verträge mit den gelisteten Verwaltungen geschlossen, um sie von innen zu testen.
- Keine Vor-Ort-Prüfung. Es werden keine Büros besucht und keine verwalteten Objekte besichtigt. Alles basiert auf öffentlich einsehbaren Angaben.
- Keine eigenen Nutzerbewertungen. Hier werden keine Kundenstimmen gesammelt und keine Sterne vergeben.
- Kein Ersatz für ein eigenes Gespräch. Die Punktzahl ist ein Anhaltspunkt für die Vorauswahl, nicht das letzte Wort. Sprich am Ende immer selbst mit der Verwaltung.
Wie aktuell sind die Listen?
Das beschriebene Punktesystem gilt für alle Städteseiten, die neu aufgebaut wurden. Die Daten werden regelmäßig neu geprüft; wann eine Seite zuletzt überarbeitet wurde, siehst du am Änderungsdatum der jeweiligen Seite. Firmen ändern ihre Websites laufend — wenn dir etwas Veraltetes auffhällt, ist ein Hinweis über das Kontaktformular willkommen.
So meldet sich eine Hausverwaltung an
Fehlt deine Verwaltung auf der Liste oder stimmen Angaben nicht mehr? Melde dich über das Kontaktformular. Die öffentlich verfügbaren Daten werden dann geprüft und die Verwaltung mit der ermittelten Punktzahl eingetragen.
Eine Meldung, eine Anfrage oder ein Anruf verändert die Platzierung nicht. Es gibt keinen Tarif, mit dem sich ein besserer Platz kaufen lässt. Der einzige Weg zu mehr Punkten: tatsächlich mehr der oben genannten Kriterien öffentlich nachweisbar erfüllen — zum Beispiel Preise auf die eigene Website stellen oder ein Eigentümerportal anbieten.
Häufige Fragen
Zahlen Hausverwaltungen für einen Platz auf dieser Liste?
Nein. Die Platzierung ergibt sich ausschließlich aus der Punktzahl. Es gibt keine kostenpflichtige Option für eine bessere Position.
Warum steht die Firma des Betreibers auf Platz 1 in Essen?
Weil sie nach demselben Punktesystem wie alle anderen die höchste Punktzahl erreicht. Diese Verbindung steht hier offen, damit du das Ergebnis kritisch einordnen kannst. Prüf es ruhig selbst nach: Die Kriterien stehen oben, die Angaben der Firma stehen auf ihrer Website.
Warum stehen hier keine Sterne?
Weil niemand von außen prüfen kann, wer sie vergeben hat. Öffentliche Bewertungen fließen zwar in die Reihenfolge ein, veröffentlicht wird daraus aber keine Note. Bei drei oder sieben Stimmen sagt ein Durchschnitt ohnehin nichts. Schau selbst bei Google Maps nach und lies die Texte, nicht die Zahl.
Was, wenn eine Verwaltung aus meiner Straße gar nicht gelistet ist?
Dann fehlen entweder öffentlich prüfbare Angaben, oder die Verwaltung ist noch nicht erfasst. Melde sie gern über das Kontaktformular, sie wird dann nach Prüfung aufgenommen.
Kann sich die Punktzahl später ändern?
Ja. Bei jeder Aktualisierung können sich Punkte nach oben oder unten verschieben, je nachdem, was sich öffentlich geändert hat — zum Beispiel eine neue Zertifizierung oder ein neuer Leistungsumfang auf der Website.
Werden die Hausverwaltungen vor Ort geprüft?
Nein. Alle Angaben stammen aus öffentlich zugänglichen Quellen. Eine Vor-Ort-Prüfung ersetzt das nicht — dein eigenes Gespräch mit der Verwaltung schon eher.
Was mache ich, wenn Angaben zu meiner Verwaltung falsch sind?
Melde den Fehler über das Kontaktformular mit einem Beleg, zum Beispiel einem Link zur richtigen Angabe. Die Korrektur erfolgt zeitnah.
Fazit
Die Reihenfolge auf dieser Seite kommt aus acht nachprüfbaren Merkmalen, nicht aus Werbebudgets. Was fehlt, steht als Lücke da, statt schöngeredet zu werden. Und Sterne, die niemand prüfen kann, gibt es hier bewusst nicht. Nimm die Punktzahl als Vorauswahl — und führ das entscheidende Gespräch dann selbst. Wie du das vorbereitest, steht unter Hausverwaltung vergleichen.