Wirtschaftsplan: So plant deine WEG das Jahr

Jedes Jahr aufs Neue muss deine WEG entscheiden: Wie viel Geld brauchen wir im nächsten Jahr, und wer zahlt wie viel davon? Die Antwort auf diese Frage steht im Wirtschaftsplan. Er ist die Grundlage für dein monatliches Hausgeld. Hier erklären wir dir, was drinsteht, wer ihn erstellt und wie du ihn liest.

Gerade als frischgebackener Eigentümer lohnt es sich, diesen Plan genau zu verstehen. Er entscheidet nämlich direkt darüber, wie viel Geld monatlich von deinem Konto abgebucht wird — noch bevor irgendetwas tatsächlich passiert ist.

Was ist ein Wirtschaftsplan?

Der Wirtschaftsplan ist eine Vorausschau: eine Art Haushaltsbudget für das kommende Jahr. Er zeigt, welche Einnahmen und Ausgaben die WEG erwartet — bevor das Jahr überhaupt begonnen hat. Geregelt ist das in § 28 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Stell ihn dir wie den Haushaltsplan einer kleinen Firma vor: geplante Kosten für das nächste Jahr, aufgeteilt auf alle „Gesellschafter“ — bei der WEG eben die Eigentümer.

Ohne einen Wirtschaftsplan wüsste niemand, wie viel Hausgeld fällig wird. Er ist deshalb keine lästige Formalie, sondern die finanzielle Grundlage für das gesamte Jahr deiner WEG. Fehlt er oder ist er unrealistisch geplant, wird das spätestens bei der Jahresabrechnung sichtbar — etwa durch eine unangenehme Nachzahlung.

Was steht drin?

Ein Wirtschaftsplan enthält typischerweise:

• Voraussichtliche Einnahmen: im Wesentlichen die Hausgeld-Zahlungen aller Eigentümer.
• Voraussichtliche Ausgaben: Betriebskosten wie Versicherung, Hausmeister, Strom, Wasser, dazu die Verwaltervergütung.
• Geplante Zuführung zur Rücklage: der Betrag, der für künftige größere Reparaturen zurückgelegt wird.
• Der Einzelwirtschaftsplan: die Aufschlüsselung, wie viel jede einzelne Wohnung nach ihrem Umlageschlüssel zahlen muss.

Seit der WEG-Reform gehört außerdem ein Vermögensbericht dazu, der den aktuellen Stand der Rücklagen und das wesentliche Vermögen der Gemeinschaft zeigt (§ 28 Absatz 4 WEG). So siehst du auf einen Blick, wie finanziell gesund deine WEG dasteht.

Ein guter Wirtschaftsplan ist nicht auf den Cent genau — das kann er auch gar nicht sein, weil niemand im Voraus weiß, ob zum Beispiel ein Rohr platzt. Er sollte aber realistisch geschätzt sein und nicht bewusst zu niedrig angesetzt werden, nur damit das Hausgeld auf dem Papier günstig wirkt. Genau solche zu knapp kalkulierten Pläne führen später oft zu bösen Überraschungen in der Jahresabrechnung.

Wer erstellt ihn und wer beschließt ihn?

Die Hausverwaltung erstellt den Entwurf des Wirtschaftsplans. Sie kennt die laufenden Verträge und kann realistisch abschätzen, was im nächsten Jahr an Kosten ansteht. Beschlossen wird der Plan aber nicht von der Verwaltung allein, sondern von den Eigentümern gemeinsam in der Eigentümerversammlung — mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Mehr zum Ablauf einer solchen Versammlung findest du im Ratgeber Deine erste Eigentümerversammlung: Ablauf und Rechte.

In vielen WEGs prüft vorab der ehrenamtliche Verwaltungsbeirat den Entwurf, bevor er auf die Tagesordnung kommt. Das ist ein von den Eigentümern gewähltes Kontrollgremium, das die Hausverwaltung unterstützt und die Zahlen mit gesundem Menschenverstand gegenprüft. Gibt es in deiner WEG einen Beirat, lohnt sich vor der Versammlung ein kurzer Austausch mit ihm — er kennt die Details oft schon vorab. Mehr zu seiner Rolle findest du im Ratgeber Verwaltungsbeirat: Aufgaben und wie du Mitglied wirst.

Wirtschaftsplan lesen: Eine Beispielrechnung

Ein Beispiel macht das anschaulich (alle Zahlen sind frei erfunden, um die Rechnung zu zeigen):

Angenommen, deine Wohnung hat einen Miteigentumsanteil von 10 Prozent am gesamten Haus. Dann trägst du rechnerisch 10 Prozent der 60.000 Euro, also 6.000 Euro im Jahr — umgerechnet 500 Euro Hausgeld pro Monat. Genau diese individuelle Berechnung für deine Wohnung findest du im sogenannten Einzelwirtschaftsplan, der Teil des gesamten Wirtschaftsplans ist. Mehr zum monatlichen Betrag liest du im Ratgeber Hausgeld: Was du monatlich zahlst und wofür.

Was, wenn du dem Wirtschaftsplan nicht zustimmst?

Der Wirtschaftsplan wird per Mehrheitsbeschluss angenommen — auch wenn du selbst dagegen gestimmt hast, bist du daran gebunden. Hältst du den Plan für fehlerhaft oder unangemessen hoch, kannst du den Beschluss unter bestimmten Fristen anfechten. Details zu Fristen und Vorgehen findest du im Ratgeber Beschlüsse in der WEG: Wie Entscheidungen zustande kommen. Sinnvoller ist es oft, schon vor der Versammlung Fragen an die Hausverwaltung oder den Verwaltungsbeirat zu stellen — der Beirat prüft den Plan nämlich in der Regel vorab.

Wichtig: Auch wer nicht bei der Versammlung anwesend war, ist an den Beschluss gebunden, sofern er ordnungsgemäß gefasst wurde. Seit der WEG-Reform 2020 gibt es dabei keine Mindestanzahl anwesender Eigentümer mehr, die für die Beschlussfähigkeit nötig wäre — auch eine kleine Runde von Anwesenden kann also einen gültigen Wirtschaftsplan beschließen. Umso wichtiger ist es, selbst teilzunehmen oder sich vertreten zu lassen, wenn dir die Höhe deines Hausgelds wichtig ist.

Wirtschaftsplan vs. Jahresabrechnung: Der Unterschied

Diese beiden Begriffe werden häufig verwechselt, meinen aber unterschiedliche Dinge:

Beide zusammen ergeben ein vollständiges Bild: Der Wirtschaftsplan sagt dir, was du zahlst. Die Jahresabrechnung sagt dir, ob es am Ende gepasst hat. Alle Details dazu liest du im Ratgeber Jahresabrechnung: So prüfst du sie richtig.

Ein einfacher Merksatz hilft dir, beide Begriffe nie wieder zu verwechseln: Der Wirtschaftsplan ist die Wettervorhersage, die Jahresabrechnung ist der Wetterbericht danach. Die Vorhersage sagt dir, was du einpacken solltest. Der Bericht danach zeigt, ob es tatsächlich so gekommen ist.

FAQ

Muss ich den Wirtschaftsplan jedes Jahr neu beschließen?

Ja, in der Regel wird jedes Jahr ein neuer Wirtschaftsplan erstellt und in der Eigentümerversammlung beschlossen, weil sich Kosten von Jahr zu Jahr ändern können.

Was, wenn kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen wird?

Kommt es zu keinem neuen Beschluss, gilt in der Praxis meist der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan vorläufig weiter, bis ein neuer verabschiedet wird. Details dazu regelt oft die Gemeinschaftsordnung deiner WEG.

Kann ich gegen den Wirtschaftsplan klagen?

Du kannst den zugehörigen Beschluss unter bestimmten Fristen anfechten, wenn du ihn für fehlerhaft hältst. Mehr dazu im Ratgeber Beschlüsse in der WEG.

Wie oft wird er angepasst?

Normalerweise einmal jährlich, kann aber bei größeren unerwarteten Kostensteigerungen auch unterjährig angepasst werden, wenn die Eigentümer das beschließen.

Was ist der Unterschied zur Jahresabrechnung?

Der Wirtschaftsplan blickt nach vorne und legt dein Hausgeld fest. Die Jahresabrechnung blickt zurück und zeigt, ob eine Nachzahlung oder ein Guthaben entsteht.

Wer prüft den Wirtschaftsplan vorab?

In vielen WEGs prüft der ehrenamtliche Verwaltungsbeirat den Entwurf, bevor er in der Versammlung zur Abstimmung kommt. Mehr dazu im Ratgeber Verwaltungsbeirat: Aufgaben und wie du Mitglied wirst.

Was passiert bei Kostensteigerungen unterjährig?

Steigen zum Beispiel Energiepreise deutlich stärker als geplant, kann die Hausverwaltung das ansprechen. Die Eigentümer können dann per Beschluss reagieren, etwa mit einer Anpassung des Hausgelds oder — bei akutem Bedarf — mit einer Sonderumlage. Mehr zu dieser Zusatzzahlung liest du im Ratgeber Sonderumlage: Wenn die Rücklage nicht reicht. Wichtig zu wissen: Auch ein bereits beschlossener Wirtschaftsplan lässt sich bei Bedarf durch einen neuen Beschluss der Eigentümerversammlung anpassen, wenn sich die Kostenlage deutlich verändert.

Quellen

• dejure.org/gesetze/WEG/28.html — Gesetzestext § 28 WEG (Wirtschaftsplan, Vermögensbericht)
• haufe-akademie.de — Überblick zur WEG-Reform 2020 (Beschlussfassung, Mehrheiten)

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