Kurz gesagt: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kurz GdWE, sind alle Eigentümer eines Hauses zusammen. Sie bilden eine eigene rechtliche Einheit mit eigenem Namen und eigenem Geld. Diese Einheit kann Verträge abschließen, Rechnungen bezahlen und vor Gericht klagen oder verklagt werden.
Ein Beispiel aus dem Alltag
Im Haus tropft Wasser durch das Dach. Das Dach gehört allen gemeinsam. Deshalb beauftragt nicht ein einzelner Eigentümer den Dachdecker, sondern die GdWE. Der Vertrag läuft auf die Gemeinschaft. Die Rechnung wird aus dem gemeinsamen Geldtopf bezahlt. Diesen Topf füllen alle Eigentümer mit dem Hausgeld, das sie jeden Monat überweisen.
Wenn du eine Wohnung kaufst, gehörst du automatisch zu dieser Gemeinschaft. Du kannst nicht austreten, solange dir die Wohnung gehört.
Warum das für dich wichtig ist
- Du schließt Verträge nicht allein ab. Handwerker, Versicherung und Hausverwaltung haben die Gemeinschaft als Vertragspartner, nicht dich persönlich.
- Entscheidungen fallen gemeinsam. Dein Einfluss läuft über Beschlüsse in der Eigentümerversammlung, nicht über einen Anruf beim Verwalter.
- Du zahlst mit. Auch für Dach, Fassade oder Treppenhaus, selbst wenn du diese Teile kaum nutzt.
- Der Verwalter arbeitet für alle. Er ist kein persönlicher Dienstleister eines einzelnen Eigentümers, sondern Vertreter der Gemeinschaft.
Was im Gesetz steht
Die Grundregel steht in § 9a des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Dort steht, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen kann, und dass sie klagen und verklagt werden kann. Sie entsteht, sobald das Grundbuchamt die Wohnungsgrundbücher anlegt. Ihr Name lautet „Gemeinschaft der Wohnungseigentümer“ oder „Wohnungseigentümergemeinschaft“, ergänzt um die Angabe des Grundstücks.
Absatz 2 sagt: Die Gemeinschaft übt die Rechte aus dem gemeinschaftlichen Eigentum aus und nimmt die dazugehörenden Pflichten wahr. Absatz 4 regelt die Haftung. Jeder Eigentümer haftet einem Gläubiger nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils für Schulden der Gemeinschaft, die während seiner Zugehörigkeit entstanden oder fällig geworden sind. Absatz 5 stellt klar, dass über das Gemeinschaftsvermögen kein Insolvenzverfahren stattfindet.
Ergänzend gilt: Nach § 18 Absatz 1 WEG ist die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Sache der Gemeinschaft. Nach § 9b WEG vertritt der Verwalter sie nach außen. Dieser Text erklärt die Regeln in einfacher Sprache. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Häufige Fragen
Muss ich der GdWE beitreten?
Nein. Ein Beitritt ist nicht nötig und auch nicht möglich. Mit dem Eigentum an der Wohnung gehörst du automatisch dazu. Erst wenn du die Wohnung verkaufst, endet deine Mitgliedschaft.
Ist die GdWE dasselbe wie die Hausverwaltung?
Nein. Die GdWE sind die Eigentümer selbst. Die Hausverwaltung ist ein Dienstleister, den die Gemeinschaft beauftragt. Sie handelt für die Gemeinschaft und vertritt sie nach außen.
Hafte ich für Schulden der Gemeinschaft?
Nach § 9a Absatz 4 WEG haftest du gegenüber einem Gläubiger anteilig, also nach der Größe deines Miteigentumsanteils. Wie groß dieser Anteil ist, steht im Grundbuch und in der Teilungserklärung. Geht es um eine konkrete Forderung, hole bitte rechtlichen Rat ein.
Wenn du gerade gekauft hast, hilft dir der Überblick zu den ersten Schritten nach dem Wohnungskauf. Wie die Gemeinschaft entscheidet, liest du in der Erklärung zur Eigentümerversammlung. Und was genau allen gehört und was dir allein, zeigt die Seite zu Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum.