Du hast gerade eine Eigentumswohnung gekauft. Wenig später bekommst du Post von einem „WEG-Verwalter“. Wer ist das, und warum schreibt er dir?
Was ist eine WEG?
WEG steht für Wohnungseigentümergemeinschaft. Kurz gesagt: Alle Menschen, denen eine Wohnung im selben Haus gehört, bilden zusammen eine WEG. Was das im Detail bedeutet, erklärt der Beitrag Was ist eine WEG?.
Kaufst du eine Eigentumswohnung, gehörst du automatisch dazu. Das gilt für jeden, egal ob Erstkäufer oder erfahrener Anleger. Die ersten Schritte danach beschreibt der Ratgeber Eigentumswohnung gekauft — was jetzt?.
Warum du einen Verwalter brauchst
Für jede WEG muss ein Verwalter bestellt sein. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Rechtlich gilt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer laut § 9a WEG als eigene handlungsfähige Einheit — sie schließt den Verwaltervertrag, nicht die einzelnen Eigentümer.
Dein Vorteil: Du musst dich nicht selbst um Handwerker, Rechnungen und Streit mit Nachbarn kümmern. Das übernimmt der Verwalter für die ganze Gemeinschaft, im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung nach § 18 WEG.
Ein Verwalter wird laut § 26 WEG für höchstens fünf Jahre bestellt. Bei der allerersten Bestellung nach Gründung der WEG sind es höchstens drei Jahre. So kann die Gemeinschaft früh prüfen, ob die Zusammenarbeit passt. Abberufen werden kann ein Verwalter jederzeit — der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
Was der Verwalter für dich tut
Der Verwalter hat zwei Aufgabenbereiche.
Kaufmännisch — alles mit Geld und Papieren, geregelt in § 28 WEG:
- Rechnungen bezahlen
- Die Jahresabrechnung erstellen: Was wurde ausgegeben, was hat jeder Eigentümer schon bezahlt? Wie du sie prüfst, zeigt der Beitrag Jahresabrechnung richtig prüfen.
- Den Wirtschaftsplan aufstellen: eine Vorschau, was im nächsten Jahr wohl anfällt. Mehr dazu im Beitrag Wirtschaftsplan verstehen.
Technisch — alles am Gebäude:
- Reparaturen am Dach, an der Fassade, im Treppenhaus organisieren
- Handwerker beauftragen, im Rahmen seiner Befugnisse nach § 27 WEG
Nicht jeder Verwalter kann beides gleich gut. Frag im Auswahlgespräch gezielt nach technischer Erfahrung.
Die Eigentümerversammlung: dein wichtigstes Mitspracherecht
Einmal im Jahr lädt der Verwalter zur Eigentümerversammlung ein. Hier stimmt ihr über wichtige Fragen ab: neues Dach, neue Heizung, höhere Beiträge. Ablauf und Rechte erklärt der Beitrag Deine erste Eigentümerversammlung.
Dein Vorteil: Du hast eine Stimme. Was die Mehrheit beschließt, muss der Verwalter umsetzen.
Bei dringenden Fällen, die nicht bis zur nächsten Versammlung warten können, gibt es die außerordentliche Eigentümerversammlung. Für einfache Fragen reicht oft ein Umlaufbeschluss: Alle stimmen schriftlich ab, ohne sich zu treffen.
Was kostet WEG-Verwaltung?
Als marktüblicher Richtwert gilt: oft 20 bis 35 Euro pro Wohnung und Monat, je nach Region und Leistungsumfang. Das ist keine feste Zusage, sondern eine grobe Orientierung. Hol dir immer mehrere Angebote ein, bevor die Gemeinschaft sich entscheidet.
Reicht das laufende Hausgeld nicht für eine größere Reparatur, beschließt die Gemeinschaft manchmal eine Sonderumlage. Auf Dauer soll dafür eigentlich die Instandhaltungsrücklage sorgen, ein Sparpuffer für genau solche Fälle.
Woran du einen guten Verwalter erkennst
Vier Punkte helfen dir bei der Auswahl:
- Er hat eine Vermögensschadenversicherung (springt ein, wenn er einen finanziellen Schaden verursacht)
- Er zeigt dir die Jahresabrechnung klar und verständlich
- Er reagiert schnell auf Fragen aus der Gemeinschaft
- Im Idealfall ist er zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG — der Titel setzt eine IHK-Prüfung voraus
Eine Mitgliedschaft in einem Branchenverband ist dabei nur ein erster Hinweis, kein Qualitätsnachweis. Warum, erklärt der Beitrag Verbandsmitgliedschaften bei Hausverwaltungen.
Unterstützt wird die Gemeinschaft oft von einem ehrenamtlichen Verwaltungsbeirat. Er prüft Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vor, bevor ihr darüber abstimmt — mehr dazu im Beitrag Verwaltungsbeirat: Aufgaben und Mitgliedschaft.
Häufige Fragen zur WEG-Verwaltung
Muss ich als Eigentümer wirklich einen Verwalter bezahlen?
Ja. Die Kosten tragen alle Eigentümer gemeinsam, meist nach dem Anteil an der Wohnung, dem sogenannten Miteigentumsanteil.
Was ist Sondereigentum?
Das ist der Teil deiner Wohnung, der nur dir gehört: Innenwände, Boden, Einbauküche. Der Verwalter kümmert sich darum nicht — nur um das Gemeinschaftseigentum wie Dach und Treppenhaus.
Was ist ein Umlaufbeschluss?
Eine Abstimmung ohne Treffen: Alle Eigentümer geben schriftlich ihre Stimme ab. Er braucht meist Zustimmung aller und wird deshalb eher selten genutzt.
Kann die WEG den Verwalter abwählen?
Ja, jederzeit per Beschluss in der Eigentümerversammlung, auch ohne besonderen Grund. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später.
Was passiert, wenn kein Verwalter bestellt ist?
Die WEG kann dann viele wichtige Entscheidungen nicht mehr rechtssicher treffen. Deshalb schreibt das Gesetz einen Verwalter zwingend vor.
Was ist der Unterschied zwischen Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan?
Der Wirtschaftsplan ist die Vorschau fürs kommende Jahr. Die Jahresabrechnung zeigt danach, was wirklich ausgegeben wurde.
Wie finde ich eine gute WEG-Verwaltung in meiner Stadt?
Schau in einer Städteübersicht mit geprüften Kriterien vorbei. Dort sind Verwaltungen nach festen Maßstäben zusammengestellt.
Das Wichtigste in Kürze
- Jede WEG braucht laut Gesetz zwingend einen Verwalter (§ 9a, § 18 WEG).
- Die Bestellzeit beträgt höchstens fünf Jahre, bei der ersten Bestellung höchstens drei Jahre (§ 26 WEG).
- Aufgaben gliedern sich in kaufmännisch (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, § 28 WEG) und technisch (Reparaturen, § 27 WEG).
- Marktüblich sind rund 20 bis 35 Euro pro Wohnung im Monat — als Richtwert, nicht als Garantie.
- Eine Verbandsmitgliedschaft ist ein Hinweis. Die Zertifizierung nach § 26a WEG ist der stärkere Nachweis.
Ob eine WEG-Verwaltung wirklich gut arbeitet, zeigt sich vor allem lokal. In der Übersicht Hausverwaltungen nach Städten vergleichst du geprüfte Anbieter aus deiner Region.