Im Keller tropft es, das Treppenhauslicht bleibt dunkel, und niemand weiß, wer den Handwerker ruft. Spätestens dann merkst du, was eine Hausverwaltung wirklich leistet. Sie hält das Haus am Laufen, während du arbeitest, schläfst oder im Urlaub bist.
In Gelsenkirchen ist die Suche nach so einer Firma mühsam. Branchenbücher listen Adressen, hinter denen manchmal gar kein Betrieb mehr steckt. Diese Übersicht zeigt neun Hausverwaltungen mit Sitz in Gelsenkirchen, deren Angaben sich auf der eigenen Website nachlesen lassen.
Zu jeder Firma stehen hier Anschrift, Telefon, E-Mail und Website. Dazu steht, was das Unternehmen öffentlich über sich sagt und was es offenlässt. Eine fehlende Angabe ist kein Makel. Sie ist eine Frage für dein erstes Telefonat.
So ist diese Liste entstanden: Jede Firma wurde einzeln geprüft: Startseite, Leistungsseite und Impressum. Aufgenommen wurde nur, wer eine erreichbare eigene Website betreibt, eine ladungsfähige Anschrift in Gelsenkirchen nennt und Verwaltung für fremde Eigentümer anbietet. Draußen blieben Firmen ohne funktionierende Website, Firmen mit Sitz außerhalb der Stadt sowie reine Makler und Vermieter, die nur eigenen Bestand betreuen. Angaben zu Bestandsgröße, Zertifizierung oder Verbandsmitgliedschaft stehen hier nur, wenn sie auf der Website der Firma stehen. Sterne oder Nutzerbewertungen erhebt dieses Portal nicht und nennt sie deshalb auch nicht. Die Reihenfolge folgt einem offenen Punktesystem aus Qualifikation, Transparenz, Erfahrung, Digitalisierung, Erreichbarkeit und Verbandsmitgliedschaft. Wie die Punkte vergeben werden, steht bei den Bewertungskriterien.
Die besten Hausverwaltungen in Gelsenkirchen
Platz 1: PST Immobilienmanagement e.K.
PST Immobilienmanagement belegt bei den geprüften Punkten die meisten Felder. Die Firma ist Mitglied im VDIV, dem Verband der Immobilienverwalter. Inhaber Patrick Stepczak wird auf der Website als zertifizierter Verwalter (IHK) ausgewiesen. Für Eigentümer gibt es das Portal etg24 mit Zugriff rund um die Uhr, dazu einen Notdienst für haustechnische Fälle. Feste Sprechzeiten nennt die Website nicht, sie sagt aber einen Rückruf innerhalb von 24 Stunden zu. Verwaltet werden Eigentümergemeinschaften, Mietobjekte und Sondereigentum. Wie viele Einheiten es sind, steht nicht auf der Website.
Anschrift: Maelostr. 2, 45894 Gelsenkirchen
Telefon: 0209 35998610
E-Mail: info@pst-immobilien.de
Website: pst-immobilien.de
Platz 2: Rütter Immobilien GmbH
Rütter Immobilien nennt gleich zwei Fachverbände: den BVI, den Bundesfachverband der Immobilienverwalter, und den VDIV NRW. Eigentümer bekommen einen Zugang zum digitalen Kundenportal, das es auch als App gibt. Der Schwerpunkt liegt laut Website auf mittleren und großen Eigentümergemeinschaften, dazu kommen Mietverwaltung und Großanlagen. Das Impressum ist vollständig und nennt Geschäftsführer, Handelsregister und Aufsichtsbehörde. Sprechzeiten, Notdienst und Bestandsgröße sind auf der Website nicht angegeben.
Anschrift: Theodor-Otte-Straße 81a, 45897 Gelsenkirchen
Telefon: +49 209 7308631-0
E-Mail: info@ruetter-immobilien.de
Website: ruetter-immobilien.de
Platz 3: ImmoService1 GmbH
ImmoService1 setzt sichtbar auf Digitales. Eigentümer und Mieter nutzen eine eigene App, über die Schäden gemeldet, Dokumente abgelegt und Nachrichten verschickt werden. Das Unternehmen gehört nach eigener Angabe zum Firmenverbund rund um die Obbelode Immobilienverwaltung. Angeboten werden WEG-Verwaltung, Mietverwaltung, Objektverwaltung für Investoren, Wertermittlung und die Bearbeitung von Schadenmeldungen. Zu Zertifizierung, Verbandsmitgliedschaft, Bestandsgröße und Sprechzeiten macht die Website keine Angaben.
Anschrift: Gildenstraße 13, 45879 Gelsenkirchen
Telefon: +49 209 1489-0
E-Mail: info@ImmoService1.de
Website: immoservice1.de
Platz 4: ABAG Management Consulting AG
Die ABAG Management Consulting AG tritt im Markt als ABAG Hausverwaltung auf. Das Impressum ist ungewöhnlich ausführlich und nennt Vorstand, Aufsichtsrat, Handelsregister und Umsatzsteuer-Identifikationsnummer. Für Kunden gibt es einen eigenen Login-Bereich. Die Leistungen reichen von der WEG-Verwaltung über die Mietverwaltung bis zur allgemeinen Objektbetreuung, zum Einholen von Kostenvoranschlägen und zur Jahres- und Betriebskostenabrechnung. Verband, Zertifizierung, Notdienst, Sprechzeiten und Bestandsgröße sind auf der Website nicht angegeben.
Anschrift: Johannes-Rau-Allee 38, 45889 Gelsenkirchen
Telefon: 0209 17002-0
E-Mail: info@hv-ge.de
Website: hv-ge.de
Platz 5: Stienecker Hausverwaltung
Die Stienecker Hausverwaltung wird von Iris Stienecker als Einzelunternehmen geführt. Das Leistungsverzeichnis ist für einen kleinen Betrieb breit: Verwaltung für Eigentümergemeinschaften, Mietverwaltung mit Mieterauswahl, Beschwerdemanagement und Kautionsabrechnung, dazu Sondereigentumsverwaltung, Gewerbeobjekte sowie kaufmännisches und technisches Facility Management. Klar benannt sind die Sprechzeiten: montags bis donnerstags von 8 bis 16 Uhr, freitags von 8 bis 13 Uhr. Verband, Zertifizierung, Portal und Bestandsgröße stehen nicht auf der Website.
Anschrift: Scheideweg 101, 45896 Gelsenkirchen
Telefon: 0209 95661869
E-Mail: kontakt@stienecker-hausverwaltung.de
Website: stienecker-hausverwaltung.de
Platz 6: Schrader Immobilien Management
Schrader Immobilien Management ist ein inhabergeführtes Unternehmen. Inhaber Chris Schrader führt auf der Website den Abschluss B.A. Real Estate. Verwaltet werden Eigentümergemeinschaften sowie Ein- und Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen im Mietverhältnis. Dazu kommen ein Hausmeisterservice und die Vermittlung von Immobilien. Das Impressum weist die Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung und eine Vermögensschadenhaftpflicht aus. Zu Verband, Zertifizierung, Portal, Notdienst, Sprechzeiten und Bestand macht die Website keine Angaben.
Anschrift: Niefeldstraße 7, 45894 Gelsenkirchen
Telefon: +49 209 70250590
E-Mail: info@immo-schrader.de
Website: immo-schrader.de
Platz 7: nenco GmbH
Die nenco GmbH wird von Isabel Ünal geführt und verwaltet nach eigener Angabe sowohl Wohnungseigentum als auch vermietete Objekte im Ruhrgebiet. Neben der WEG-Verwaltung und der Sondereigentumsverwaltung bietet die Firma Mietverwaltung und die Vermittlung von Immobilien an. Das Impressum nennt Geschäftsführung und Umsatzsteuer-Identifikationsnummer. Angaben zu Verband, Zertifizierung, Portal, Notdienst, Sprechzeiten und zur Zahl der verwalteten Einheiten fehlen auf der Website.
Anschrift: Schmalhorststraße 4a, 45899 Gelsenkirchen
Telefon: 0209 7023763
E-Mail: info@nenco.de
Website: nenco.de
Platz 8: Moselewski Immobilien
Moselewski Immobilien wird von Lukas Moselewski geführt und teilt die Verwaltung in zwei Bereiche. Das kaufmännische Management umfasst Abrechnung, Betriebskosten, Mahnwesen, Mietangelegenheiten und Vertragsorganisation. Das technische Management deckt Instandhaltung, Modernisierung und Objektbegehungen ab. Wichtig für Wohnungseigentümer: Die WEG-Verwaltung ist auf der Website nicht ausdrücklich als eigener Leistungsbereich benannt. Frag das ab, bevor deine Gemeinschaft weiter plant. Auf der Startseite ist ein BVFI-Logo eingebunden, eine ausformulierte Mitgliedschaft steht im Text jedoch nicht.
Anschrift: Wilhelminenstr. 100, 45881 Gelsenkirchen
Telefon: 0209 8182766
E-Mail: info@moselewski.de
Website: moselewski.de
Platz 9: Obbelode Immobilienverwaltungs GmbH
Die Obbelode Immobilienverwaltungs GmbH bietet laut eigener Website Hausverwaltung und Maklertätigkeit an, dazu Feng-Shui-Beratung für Unternehmen, Kommunen, Schulen und Kindergärten. Die Website ist technisch aufwendig gebaut, weshalb sich Details zu Leistungen, Bestand oder Qualifikation von außen kaum auslesen lassen. Anschrift und Telefonnummer stammen aus einem Branchenverzeichnis. Von allen Firmen dieser Liste ist hier am wenigsten öffentlich belegt, deshalb steht das Unternehmen am Ende. Ein Anruf vor der Beauftragung lohnt sich hier besonders.
Anschrift: Robert-Koch-Straße 33, 45879 Gelsenkirchen
Telefon: 0209 177933
E-Mail: auf der Website nicht angegeben
Website: obbelode.de
Woran erkennst du eine gute Hausverwaltung?
Du musst kein Fachmann sein, um eine solide Verwaltung zu erkennen. Es reicht, auf ein paar Dinge zu achten, die sich schon vor dem Vertrag prüfen lassen.
- Ein vollständiges Impressum mit Handelsregister, Geschäftsführung und Anschrift. Wer sich hier versteckt, versteckt sich später auch bei Zahlen.
- Klar benannte Sprechzeiten und ein Weg für Notfälle, etwa bei einem Wasserschaden am Wochenende.
- Ein Leistungsverzeichnis, das sagt, was im Grundpreis steckt und was extra kostet.
- Digitale Werkzeuge wie ein Eigentümerportal, in dem du Abrechnungen und Protokolle selbst nachlesen kannst.
- Eine nachvollziehbare Qualifikation der handelnden Personen, im besten Fall die Zertifizierung nach § 26a WEG.
- Offene Antworten auf Fragen zur Instandhaltungsrücklage und zum Wirtschaftsplan.
- Eine Mitgliedschaft im Fachverband. Kein Muss, aber ein zusätzliches Signal, wie der Ratgeber zu Verbandsmitgliedschaften erklärt.
Eine ausführliche Checkliste steht im Ratgeber gute Hausverwaltung erkennen.
Hausverwaltung in Gelsenkirchen wechseln: So geht es
Du kannst die Verwaltung nicht allein kaufen und nicht allein kündigen. Ein Wechsel ist eine Entscheidung der ganzen Gemeinschaft. Er läuft über einen Beschluss in der Eigentümerversammlung. Plane genug Vorlauf ein, damit die neue Firma sich einarbeiten kann, bevor der alte Vertrag endet.
- Den bestehenden Verwaltervertrag auf Laufzeit und Kündigungsfrist prüfen.
- Den Wechsel rechtzeitig als Tagesordnungspunkt für die Eigentümerversammlung anmelden.
- Mehrere Angebote aus Gelsenkirchen einholen und den Leistungsumfang vergleichen, nicht nur den Preis.
- Den Beschluss fassen und die neue Verwaltung förmlich bestellen.
- Die Übergabe von Unterlagen, Konten und Rücklagen schriftlich dokumentieren lassen.
- Den Verwaltungsbeirat von Anfang an einbinden, damit die Übergabe kontrolliert wird.
Neu als Eigentümer in Gelsenkirchen? Starte hier
Direkt nach dem Kauf kommt vieles auf einmal. Der erste Schritt ist zu verstehen, wo dein eigenes Eigentum aufhört und das gemeinsame anfängt. Danach wird klarer, warum die Verwaltung bestimmte Dinge entscheiden darf und andere nicht.
Einen ruhigen Einstieg bieten Eigentumswohnung gekauft, was jetzt und was eine WEG ist. Die Grenze zwischen den Eigentumsarten erklärt Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum, festgelegt wird sie in der Teilungserklärung. Welche Entscheidungen die Verwaltung allein treffen darf, steht unter was darf der Verwalter, deine eigenen Rechte beschreibt was darf ich als Eigentümer. Und weil die erste Rechnung meist das Hausgeld ist, hilft der Ratgeber Hausgeld beim Einordnen.
Was eine Hausverwaltung in Gelsenkirchen kostet
Bevor du Angebote einholst, hilft es zu wissen, was üblich ist. Sonst weißt du nicht, ob 45 Euro je Wohnung viel oder wenig sind.
Ehrlich gesagt: Für Gelsenkirchen selbst gibt es keine belastbare Preiserhebung. Keine Studie und kein Verband weist die Stadt einzeln aus. Die folgenden Zahlen gelten deshalb für ganz Nordrhein-Westfalen. Sie sind eine gute Orientierung, aber kein Gelsenkirchener Wert.
| Leistung | Wert für Nordrhein-Westfalen | Bundesweit zum Vergleich |
|---|---|---|
| WEG-Verwaltung je Wohnung und Monat | 40,42 Euro brutto | 29,75 bis 47,60 Euro brutto (neue Verträge) |
| Mietverwaltung je Wohnung und Monat | 39,45 Euro brutto | 29,75 bis 41,65 Euro brutto (neue Verträge) |
| Alle Verwaltungsformen zusammen | 40,19 Euro brutto | 39,96 Euro brutto |
Woher die Zahlen stammen: Die regionalen Werte kommen aus einer Auswertung von Angebotsdaten (HausverwalterSuche.de, Stand September 2026). Das ist keine Marktstudie, und die Zahl der ausgewerteten Angebote ist nicht veröffentlicht — nimm die Werte also als Orientierung, nicht als Gesetz. Die bundesweiten Spannen stammen aus der Verwalterentgeltstudie 2026 im Auftrag von IVD und BVI.
Was den Preis bei dir nach oben oder unten zieht
- Die Größe deiner Anlage. Anlagen mit mehr als 99 Wohnungen zahlen je Wohnung rund 38 Prozent weniger als Anlagen mit bis zu 10 Wohnungen. In einem kleinen Haus mit sechs Parteien ist es pro Wohnung also immer teurer.
- Der Zustand des Hauses. Steht eine Sanierung an, kommt oft ein Honorar für die Baubetreuung dazu — laut Verwalterentgeltstudie 3 bis 5 Prozent der Auftragssumme.
- Was nicht im Grundpreis steckt. Genau hier entstehen die Unterschiede. Frag immer danach.
Häufige Zusatzkosten
| Leistung | Übliche Spanne |
|---|---|
| Zusätzliche Eigentümerversammlung | 150 bis 500 Euro je Versammlung |
| Mahnschreiben | 10 bis 50 Euro je Mahnung |
| Zustimmung des Verwalters beim Verkauf (§ 12 WEG) | 144 bis 300 Euro |
| Bescheinigung für die Steuer (§ 35a EStG) | rund 25 Euro je Jahr und Wohnung |
| Baubetreuung bei Sanierungen | 3 bis 5 Prozent der Auftragssumme |
Diese Spannen stammen aus öffentlichen Preislisten und Fachportalen; der Steuerstatus wird dort nicht überall einheitlich angegeben. Laut Verwalterentgeltstudie rechnen 98 Prozent der Verwaltungen die außerordentliche Eigentümerversammlung gesondert ab. Alle Einzelposten mit Quelle findest du unter Was kostet eine Hausverwaltung.
Und was ist mit dem Hausgeld?
Das Hausgeld ist etwas anderes als das Honorar der Verwaltung: Es enthält alle laufenden Kosten deiner Wohnung, also Heizung, Wasser, Müll, Versicherung, Hausmeister und die Rücklage. Das Verwalterhonorar ist nur ein kleiner Teil davon. Für Gelsenkirchen gibt es keine geprüfte Erhebung, wie hoch das Hausgeld je Quadratmeter im Schnitt ist. Wer dir so eine Zahl nennt, hat sie in aller Regel geschätzt. Was alles dazugehört, erklärt der Ratgeber unter Hausgeld.
Häufige Fragen zu Hausverwaltungen in Gelsenkirchen
Wie viele Hausverwaltungen gibt es in Gelsenkirchen wirklich?
Branchenverzeichnisse listen deutlich mehr Adressen, als tatsächlich prüfbar sind. Viele Einträge haben keine funktionierende Website, sitzen in einer Nachbarstadt oder sind reine Makler. Übrig blieben neun Firmen mit Sitz in Gelsenkirchen, deren Angaben sich nachlesen lassen.
Was unterscheidet WEG-Verwaltung von Mietverwaltung?
Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das gemeinsame Eigentum aller Wohnungsbesitzer, organisiert Versammlungen und setzt Beschlüsse um. Die Mietverwaltung arbeitet für einen einzelnen Eigentümer, der vermietet, und kümmert sich um Mietverträge und Nebenkosten. Viele Firmen in der Liste bieten beides an.
Gibt es in Gelsenkirchen zertifizierte Verwalter nach § 26a WEG?
Nur bei PST Immobilienmanagement steht überhaupt eine Zertifizierung auf der Website, dort als zertifizierter Verwalter (IHK) beim Inhaber. Ein ausdrücklicher Bezug auf § 26a WEG fehlt auch dort. Bei allen anderen ist dazu nichts angegeben. Frag im Erstgespräch nach und lass dir den Nachweis zeigen.
Welche Firmen aus der Liste bieten ein Eigentümerportal?
Ein Portal oder eine App nennen PST Immobilienmanagement, Rütter Immobilien, ImmoService1 und die ABAG Management Consulting AG. Bei den übrigen Firmen steht dazu nichts auf der Website. Das heißt nicht zwingend, dass es keines gibt.
Kann ich die Hausverwaltung allein kündigen?
Nein. Der Vertrag läuft mit der Gemeinschaft, nicht mit dir persönlich. Notwendig ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Wie Beschlüsse zustande kommen, erklärt der Ratgeber zu Beschlüssen in der WEG.
Warum stehen hier keine Sterne oder Bewertungen?
Dieses Portal erhebt keine eigenen Nutzerbewertungen. Zugekaufte Sternezahlen aus Verzeichnissen beruhen oft auf einer Handvoll Stimmen und sagen wenig aus. Deshalb steht hier nur, was sich auf den Firmenwebsites nachlesen lässt. Wie das bewertet wird, steht bei den Bewertungskriterien.
Unterm Strich: Gelsenkirchen hat neun Hausverwaltungen, die sich öffentlich prüfen lassen. Vorn stehen die Firmen, die Verband, Qualifikation, Portal und Erreichbarkeit selbst belegen – PST Immobilienmanagement, Rütter Immobilien und ImmoService1. Weiter hinten wird die Datenlage dünner, was nichts über die Arbeit vor Ort aussagt, sondern nur über die Website. Hol drei Angebote ein, frag nach den fehlenden Punkten und vergleiche die Leistungen. Die Steckbriefe der einzelnen Firmen findest du unter Anbieterprofile, weitere Städte unter Städteübersicht und ein allgemeiner Vergleich unter Hausverwaltung im Vergleich.
Was kostet eine Hausverwaltung in Gelsenkirchen?
Für Gelsenkirchen allein gibt es keine belastbare Erhebung — das sagt hier niemand anders, auch wenn andere Seiten mit Zahlen werben. Für Nordrhein-Westfalen nennt eine Auswertung von Angebotsdaten 40,42 Euro brutto je Wohnung und Monat für die WEG-Verwaltung (Stand September 2026). Bundesweit liegen die Basissätze bei neuen Verträgen zwischen 29,75 und 47,60 Euro brutto.
Warum ist die Verwaltung in einem kleinen Haus pro Wohnung teurer?
Weil sich der Aufwand auf weniger Schultern verteilt. Eine Abrechnung, eine Versammlung und eine Buchhaltung braucht jede Gemeinschaft — egal ob sie aus 6 oder 60 Wohnungen besteht. Laut Verwalterentgeltstudie zahlen Anlagen über 99 Einheiten je Wohnung rund 38 Prozent weniger als Anlagen bis 10 Einheiten.
Worauf muss ich bei einem Angebot besonders achten?
Auf das, was nicht drinsteht. Frag ausdrücklich nach: Preis je Wohnung und Monat, netto oder brutto, und welche Leistungen extra berechnet werden. Typische Zusatzposten sind eine außerordentliche Eigentümerversammlung, Mahnungen, die Verwalterzustimmung beim Verkauf und die Steuerbescheinigung.