Kurz gesagt: Eine bauliche Veränderung ist jeder Umbau am Gemeinschaftseigentum, der über eine reine Reparatur hinausgeht – etwa ein Anbau, eine neue Fassadenfarbe oder eine Solaranlage. Dafür brauchst du fast immer einen Beschluss der Eigentümerversammlung.
Der Unterschied zur normalen Instandhaltung: Bei einer baulichen Veränderung wird etwas Neues geschaffen oder verändert, nicht nur der bisherige Zustand wiederhergestellt. Das Gesetz regelt das in § 20 WEG.
Ein Beispiel aus dem Alltag
Eine Eigentümerin möchte an ihrer Fassade eine Markise anbringen. Die Fassade gehört der ganzen WEG, also zählt das Anbringen als bauliche Veränderung. Sie braucht dafür einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Seit der WEG-Reform 2020 reicht dafür die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen – früher war oft Einstimmigkeit nötig. Die Kosten trägt sie in diesem Fall meist allein, weil nur sie von der Markise profitiert.
Warum das für dich wichtig ist
Wer ohne Beschluss baut, riskiert eine teure Rückbaupflicht und bleibt auf den Kosten sitzen. Gleichzeitig ist die Hürde seit der Reform deutlich niedriger als früher: Für die reine Erlaubnis reicht die einfache Mehrheit, nicht mehr die Zustimmung aller. Das lohnt sich zu wissen, bevor du ein Vorhaben vorschnell aufgibst – oder eigenmächtig startest.
Das solltest du beachten
- Für die Erlaubnis einer baulichen Veränderung reicht seit der Reform die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1 i. V. m. § 25 Abs. 1 WEG).
- Wer die Veränderung beantragt, trägt in der Regel die Kosten allein und darf sie dafür auch allein nutzen (§ 21 Abs. 1 WEG).
- Sollen alle Eigentümer die Kosten tragen, braucht es eine qualifizierte Mehrheit von mehr als zwei Dritteln der Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile (§ 21 Abs. 2 WEG).
- Vier Vorhaben sind besonders leicht durchsetzbar – siehe privilegierte bauliche Maßnahme.
- Verboten bleiben Umbauten, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Eigentümer unbillig benachteiligen (§ 20 Abs. 4 WEG).
Mehr dazu: Was du als Eigentümer selbst entscheiden darfst, wie Beschlüsse in der WEG zustande kommen, und welche Maßnahmen als privilegiert gelten.
Quellen
- § 20 WEG (Bauliche Veränderungen), dejure.org
- § 21 WEG (Kostentragung bei baulichen Veränderungen), dejure.org
- § 25 WEG (Beschlussfassung, Mehrheitsprinzip), dejure.org
- Überblick zur WEG-Reform 2020, haufe-akademie.de